Thị trường bất động sản Đà Nẵng quý II/2026 tiếp tục cho thấy sự phân hóa giữa các phân khúc. Trong khi căn hộ ghi nhận nguồn cung và giao dịch tăng, nhà phố – biệt thự phục hồi nhưng tập trung tại một số dự án quy mô lớn. Diễn biến này cho thấy sức cầu đang trở lại theo hướng chọn lọc hơn, với sự quan tâm ngày càng lớn dành cho những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí phù hợp và khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế. 

Căn hộ dẫn nhịp, nhà phố phục hồi chưa đồng đều 

Theo DKRA Consulting, quý II/2026 Đà Nẵng có khoảng 5.090 căn hộ sơ cấp đang mở bán từ 17 dự án, tăng 47% so với quý I. Lượng giao dịch đạt khoảng 2.793 căn, tăng 54%, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 55%. Đà tăng đồng thời của nguồn cung và lượng tiêu thụ cho thấy căn hộ tiếp tục là phân khúc có diễn biến tích cực hơn trong quý II, giữ vai trò dẫn nhịp trên thị trường nhà ở Đà Nẵng.

Tuy nhiên, sức mua không phân bổ đều cho mọi dự án. Căn hộ hạng A và hạng B chiếm khoảng 88% nguồn cung và 93% lượng giao dịch sơ cấp. Trong đó, Phường Ngũ Hành Sơn chiếm khoảng 45% nguồn cung và 46% lượng tiêu thụ căn hộ. Giao dịch tập trung vào những dự án mới mở bán, có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt, vị trí thuận lợi và chủ đầu tư có năng lực.

Đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục đối mặt nhiều thách thức.

Mặt bằng giá cũng cho thấy người mua đang đánh giá sản phẩm kỹ hơn. Giá căn hộ sơ cấp tăng nhẹ khoảng 2% theo quý, trong khi giá thứ cấp giảm khoảng 6%. Diễn biến trái chiều này cho thấy người mua đang thận trọng hơn trong việc đánh giá giá trị tài sản, đồng thời có xu hướng cân nhắc kỹ giữa giá bán, chất lượng sản phẩm, chi phí vốn và khả năng khai thác trước khi xuống tiền. 

Ở phân khúc nhà phố – biệt thự, nguồn cung sơ cấp trong quý đạt khoảng 3.526 sản phẩm, tăng 27%, còn lượng tiêu thụ đạt khoảng 1.757 sản phẩm, tăng khoảng 3%, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 50%. Dù vậy, gần như toàn bộ kết quả giao dịch tập trung tại một số dự án lớn; riêng phường Hải Vân chiếm khoảng 88,6% nguồn cung và gần 99% lượng giao dịch sơ cấp. Điều này cho thấy đà phục hồi của nhà phố – biệt thự hiện vẫn mang tính chọn lọc, chưa lan tỏa đồng đều trên toàn phân khúc. 

Dòng tiền đang chọn giá trị sử dụng và khả năng khai thác

Đà Nẵng vẫn có nền tảng vĩ mô hỗ trợ bất động sản. Theo số liệu được DKRA dẫn trong báo cáo quý II/2026, 6 tháng đầu năm thành phố đạt mức tăng GRDP khoảng 9,52%, thu hút khoảng 358 triệu USD vốn FDI, tăng 84,5% so với cùng kỳ. Du lịch đón khoảng 9,8 triệu lượt khách, tăng 22,5%, với doanh thu lưu trú khoảng 32.400 tỷ đồng, tăng 21,6%.

Các động lực như du lịch, cảng Liên Chiểu, mở rộng sân bay, kết nối giao thông, Trung tâm tài chính quốc tế và Khu thương mại tự do có thể tạo thêm nhu cầu về nhà ở, lưu trú, dịch vụ và mặt bằng kinh doanh. Nhưng tác động của hạ tầng và tăng trưởng kinh tế không tự động chuyển thành thanh khoản cho mọi dự án. Tác động của hạ tầng vì thế không mang tính đồng đều; mức độ hưởng lợi của từng tài sản còn phụ thuộc vào vị trí, khả năng kết nối và nhu cầu sử dụng thực tế tại khu vực. 

Đến tháng 7/2026, nguồn cung mới của phân khúc nhà phố – biệt thự chỉ chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung sơ cấp, trong khi lượng tiêu thụ khoảng 4% nguồn cung. Giá sơ cấp tương đối ổn định, còn giá thứ cấp chịu áp lực giảm và các chính sách hỗ trợ bán hàng vẫn được duy trì. Những số liệu này cho thấy nhà phố có thể phù hợp với chiến lược dài hạn, nhưng không nên được đánh giá chỉ bằng kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Với căn hộ, khả năng khai thác có thể được đánh giá qua giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành và chất lượng quản lý. Với nhà phố, các yếu tố như nhu cầu ở, cho thuê hoặc kinh doanh, mật độ dân cư, chi phí hoàn thiện và tính thanh khoản thứ cấp cũng cần được xem xét. Bên cạnh đó, pháp lý, tiến độ, điều kiện sở hữu và khả năng chuyển nhượng vẫn là những tiêu chí nền tảng.

Dự án FUTA Residence - Đà Nẵng Times Square.

Nhìn vào nguồn cung hiện hữu tại Đà Nẵng, những sản phẩm đã hình thành rõ về vị trí, công năng và khả năng đưa vào sử dụng đang có lợi thế nhất định trong việc giúp khách hàng đánh giá trực tiếp giá trị tài sản. FUTA Residence - Đà Nẵng Times Square là một trường hợp tiêu biểu, tọa lạc tại giao lộ Võ Nguyên Giáp – Phạm Văn Đồng – Dương Đình Nghệ – Hồ Nghinh, kết nối khu vực ven biển Mỹ Khê với trung tâm thành phố và các trục du lịch – dịch vụ quan trọng. Dự án được định hướng đáp ứng đồng thời nhu cầu an cư, lưu trú và khai thác.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Đà Nẵng đang phục hồi theo hướng phân hóa, việc đánh giá một tài sản vì thế không chỉ dừng ở kỳ vọng tăng giá, mà cần đặt trong tương quan với giá trị sử dụng, khả năng khai thác và những yếu tố có thể kiểm chứng trong thực tế.